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작성일 : 17-03-12 14:10
토지무상사용 증여세과세사례
 글쓴이 : 자산관리센타
조회 : 461  
제주도 H회장 토지에 자식이 호텔지어 임대했더니 증여세 날벼락이
 
○ CASE
대학때 경제학을 전공했던 E회장은 65세가 되면서 본업을 접고, 본격적으로 주식투자에 뛰어들었다. 1980년대는 공모주가 한참 인기있었던지라, 공모주를 많이 청약하기 위해서는 자녀의 계좌를 활용하여야만 했다. 3명의 자녀의 계좌로 청약을 받은 E회장은 삼성동에 사무실을 두고 자녀의 계좌를 계속 불리기 시작했다. 자녀의 계좌는 E회장의 덕분에 약30억 정도로 평가가 되었다. 현재 78세인 E회장은 금융실명제법이 시행되면서, 차명계좌 증여추정규정을 적용받지 않기 위하여 실질 본인의 주식을 자녀의 계좌에서 가져오기로 맘을 먹고 증권대체를 통하여 본인의 증권계좌로 주식을 이전받았다.
 
○ 현장추적
국세청은 증권사별 주식대체에 대하여 증여세 조사를 하던 중, E회장과 직계비속간의 30억 주식대체 계좌를 발견하게 되었다. 국세청은 E회장에게 주식을 대체받게 된 경위에 대하여 소명요구를 하였고, E회장은 자녀로부터 대체받은 주식은 원래 본인의 것이라고 주장하였다. 이에 국세청은 신빙성이 부족하다고 판단하고 최초 E회장이 자녀통장으로 공모주 청약대금을 이체할 때 증여세 및 가산세 2억원을 고지하고, 다시 자녀가 E회장에게 주식대체를 한 30억원에 대하여 증여세 및 가산세 9억원를 고지하였다.
 
○ 절세 Tip
상속세 및 증여세법 제37조 [부동산 무상사용에 따른 이익의 증여]에 따르면 특수관계인의 토지나 건물 등의 부동산을 무상으로 사용함으로써 이익을 얻은 경우에 그 무상사용이익이 1억원 이상이라면 무상으로 사용한 자에게 증여세를 과세한다. 부동산에 대한 무상사용이익은 향후 5년 동안 발생하는 매연도의 부동산 무상사용이익을 현재가치로 환산하여 아래의 계산식에 따라 계산하며, 5년이 경과하면 기간 경과 후 다시 증여세를 과세한다.
 
부동산무상사용이익=부동산가액× 2%× 3.79079(기간5년, 이자율 10% 정상연금 현가계수
 
토지가액이 약13.18억 이하인 경우에는 토지무상사용에 따른 증여세를 과세하지 않는다. 따라서 기존의 건물도 토지를 제외한 건물만을 증여하여 임대수익 구조를 만들어 주는 것도 좋은 방법이다. 단 토지무상사용에 대한 소득세법상 부당행위계산부인이 적용되어 무상임대인에게 소득세가 과세되며, 상가건물등을 무상임대한 경우에는 무상임대에 대하여 소득세 및 부가가치세가 과세된다. 소득세 수입금액 및 부가가치세 과세표준은 (부동산의 시가*50%-임대보증금)*정기예금이자율로 계산한다. 단. 정기예금이자율은 매년 적용하지 아니하고 임대차계약일 현재 고시된 금액이나 이율을 기준으로 계산하여야 한다.
 
○ 관련 심판례 및 예규
 
특수관계자에게 토지를 무상사용하게 한 경우 소득세 증여세가 과세됨
특수관계자에게 토지를 무상사용하게 한 경우 토지 소유자에게는 부당행위계산 부인규정을 적용하여 소득세를 과세하고 토지 무상사용자에게는 증여세가 과세되며, 이는 중복과세에 해당되지 아니함(서울행법2010구합11689, 2010.07.01)
 
적정임대료에 대한 시가 산정은 임대차계약일 현재 고시되어 있는 개별공시지가 및 정기예금이자율을 기준으로 하여 계산함
 
임대자산의 시가를 상증법에 규정된 개별공시지가를 적용하는 경우에는 그 계약일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 기준으로 판단하므로, 과세기간별로 공시된 개별공시지가 및 정기예금이자율을 기준으로 적정임대료를 산출하여 과세한 처분은 잘못임(조심2013서3194 , 2013.12.09)
 
부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당여부
토지 소유자와 함께 그 토지위에 건물을 신축하여 「소득세법」의 규정에 따른 공동사업자로서 부동산임대업 등을 영위하면서 정당한 손익분배비율에 따라 이익을 분배하거나 토지의 사용에 대한 정상적인 대가를 토지소유자에게 지급하는 경우에는 특수관계자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 해당되지 않는 것임(재산-37, 2012.02.03)