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작성일 : 19-01-25 00:12
단독주택 공시가격 상승에 따른 절세방안
 글쓴이 : 자산관리센타
조회 : 586  

단독주택 공시가격 상승에 따른 절세방안


1. 개요


최근 정부는 지난해 부동산 값의 폭등과 관련하여 표준 단독주택 공시가격을 역대 최대로 올리겠다고 발표했다. 그동안 공동주택보다 단독주택, 저가 주택보다 고가 주택의 부동산 공시가격의 시세 반영률이 떨어진 것도 사실이다. 그러나 단독주택 공시가격 인상을 앞두고 고가주택 보유자들을 중심으로 과속인상이라는 비판도 적지 않다.

 

이렇게 단독주택 공시가격이 급등할 것으로 보이는 상황에서 공시 이전에 증여 등 방법을 통하여 절세할 수 있는 방안에 대하여 소개하고자 한다.

 

2. 단독주택의 세법상 평가방법

 

. 시가 평가방법

 

단독주택을 증여할 경우 증여 시기는 증여 등기일이 되며, 증여세 부과를 위한 단독주택의 평가는 증여 등기일 전3개월 이내의 기간(평가기간) 중 시가로 인정되는 아래의 가액으로 평가한다.


구 분

세 부 내 용

거래가액

단독주택에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액

감정가액

단독주택에 대한 감정가액이 있는 경우 그 가액

수용경매공매가액

단독주택에 대한 수용경매공매가액이 있는 경우 그 가액

유사매매사례가액

단독주택과 유사한 매매사례가액이 있는 경우 그 가액

 

. 보충적 평가방법

 

그러나 단독주택을 증여할 경우 위에서 설명한 시가가 확인되는 경우는 현실적으로 거의 없다. 이 경우 세법에서는 증여일 현재 고시된 개별주택가격으로 평가할 수 있도록 규정하고 있다.

 

개별주택가격의 고시는 매년 4월 말일 경에 하고 있어 증여계획이 있다면 개별주택가격을 공시하기 이전에 증여하는 것을 적극 검토할 필요가 있다.

 

3. 증여세 세무조사 대비

 

. 부담부 증여

 

단독주택의 증여와 관련하여 증여세를 절감하기 위하여 수증자에게 채무를 승계하는 경우 증여재산가액에서 그 채무를 공제한 나머지 금액에 대하여만 증여세를 부과하고 있다.

 

그러나 이 경우 모든 채무를 공제해주는 것이 아니고 증여대상 단독주택에 담보된 증여자의 채무와 증여자가 단독주택을 임대한 경우 임대보증금만 공제되는 점에 유의하여야 한다.

 

. 증여세 대납

 

단독주택을 신속하게 증여하는 경우 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없는 경우가 많다. 이 경우 증여자가 수증자의 증여세를 부담해주는 경우가 많다. 그러나 증여세 세무조사 과정에서 증여세 대납 사실이 확인되는 경우 대납세액에 대하여 추가로 증여세를 부담하는 경우가 많다. 따라서 이에 대한 사전 대비가 필요하다.

 

. 증여재산의 평가특례

 

위에서 설명한 단독주택의 평가방법 이외에도 세법에서는 특별한 평가방법을 규정하고 있어 세밀한 검토가 필요한데 그 내용은 아래와 같다.

 

(1) 임대자산의 평가특례

 

단독주택이 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 경우에는 아래와 같이 해당 임대료와 임대보증금을 기준으로 평가한 금액이 위에서 설명한 보충적 평가방법으로 평가한 금액보다 큰 경우 큰 금액으로 평가함에 유의해야 한다.

 

임대자산의 평가금액 = 임대보증금 + (1년간 임대료 ÷ 12%)

 

(2) 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례

 

증여한 단독주택이 저당권 등이 설정된 경우 그 재산이 담보하는 채권액(피담보채권)이 위에서 설명한 시가평가방법또는 보충적 평가방법으로 평가한 금액보다 큰 경우 채권액으로 평가함에 유의해야 한다.

 

 

위에서 설명한 내용 이외에도 단독주택을 증여할 계획이 있는 경우 전문가의 도움으로 각종 절세방안을 강구하고 증여 이후 실시되는 세무조사에도 대비하여야 한다.


상속세 전문세무사 명영준 세무상담 02) 565-0119